N I E D E R S Ä C H S I S C H E S F I N A N Z G E R I C H T U r t e i l vom 3. Februar 1998 Az.: VII 576/96 Leitsatz: Gewerblicher Grundstückshändler als Sollkaufmann und Gewinner- mittlung Niedersächsisches Finanzgericht VII. Senat Az.: VII 576/96 I M N A M E N D E S V O L K E S U r t e i l In dem Rechtsstreit - Kläger - gegen - Beklagter - wegenGewinnfeststellung 1994 hat der VII. Senat des Niedersächsischen Finanzgerichts nach mündlicher Verhandlung in der Sitzung vom 3. Februar 1998, : für Recht erkannt: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen. Rechtsmittelbelehrung Die Revision ist nicht zugelassen worden. Hiergegen kann inner- halb eines Monats nach Zustellung des Urteils beim Nieder- sächsischen Finanzgericht in Hannover Beschwerde eingelegt werden. Auf Abs. 4 der Rechtsmittelbelehrung wird hingewiesen. In der Beschwerdeschrift muß die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt, die Entscheidung des Bundesfinanzhofs, von der das Urteil abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden. Wird die Revision zugelassen, ist sie innerhalb eines Monats nach Zustellung des Zulassungsbeschlusses schriftlich beim Niedersächsischen Finanzgericht einzulegen und spätestens inner- halb eines weiteren Monats zu begründen. Die Revision muß das angefochtene Urteil angeben. Sie oder die Revisionsbegründung muß einen bestimmten Antrag enthalten, die verletzte Rechtsnorm und, soweit Verfahrensmängel gerügt werden, die Tatsachen bezeichnen, die den Mangel ergeben. Die Frist für die Revisions- begründung kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten An- tragdurch den Vorsitzenden des zuständigen Senats des Bundesfinanzhofs verlängert werden. Ohne Zulassung kann unter den Voraussetzungen des § 116 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung - FGO - (wesentliche Mängel des Ver- fahrens) innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils beim Niedersächsischen Finanzgericht in Hannover schriftlich Revision eingelegt werden. Sie ist spätestens innerhalb eines weiteren Monats zu begründen. Vor dem Bundesfinanzhof muß sich jeder Beteiligte durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer als Bevoll- mächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für die Einlegung der Revision und der Beschwerde. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte, welche die Befähigung zum Richteramt besitzen, vertreten lassen. Im übrigen wird auf §§ 115 bis 121 FGO und Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Entlastung des Bundesfinanzhofs verwiesen. Anschrift des Finanzgerichts: Hausadresse: Niedersächsisches Finanzgericht Hermann-Guthe-Straße 3 30519 Hannover Telefax: (0511) 84 08-499 T a t b e s t a n d : Streitig ist, ob der Kl für das Streitjahr einen Verlust aus gewerblichem Grundstückshandel vorweisen kann. Der Kl erzielt als Einkünfte aus selbständiger Arbeit, die von dem beklagten Finanzamt gesondert festgestellt werden, weil sich sein Büro nicht an seinem Wohnort O , sondern in B befindet. In der im November 1995 bei dem beklagten Finanzamt eingegangenen Erklärung zur gesondertenFeststellung von Besteuerungsgrundlagen 1994 teilte er neben dem Gewinn aus seiner Praxis Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel in Höhe von ./. 6.278.400 DM mit. Diesen Betrag hatte er durch Überschußrechnung nach dem Zufluß-und dem Abflußprinzip (§§ 4 Abs. 3, 8 ff., 11 des Einkommensteuergesetzes - EStG -) wie folgt ermittelt: Betriebseinnahmen 0 DM Betriebsausgaben: Einkauf von Wohn- und Geschäftshaus B 11 2.978.400 DM Einkauf Gewerbeobjekt H 3.300.000 DM Verlust: 6.278.400 DM. Im März 1996 ergänzte er auf eine entsprechende Rückfrage des beklagten Finanzamts, daß er die beiden Objekte nicht zum Zwecke der Vermögensanlage, sondern mit dem Ziel der alsbaldigen Weiterveräußerung erworben habe. Das Grundstück in B 11, sei mit einem Gebäude bebaut, in dem sich sieben gewerbliche und teilweise zu Wohnzweckengenutzte Einheiten befänden. Die Einheiten seien nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Daneben gehöre zu dem Objekt ein unbebautes Grundstück, welches mit fünf Eigentumswohnungen bebaut werden solle. Der entsprechende Bauantrag sei bereits gestellt worden. Das Grundstück in H umfasse zwei Einheiten, die ausschließlich gewerblich genutzt würden. Da sich aus diesem Objekt im Verhältnis zum Kaufpreis sehr hohe Mieteinnahmenerzielen ließen, sei mit einem schnellen Verkauf zu rechnen. Bereits seit Herbst 1995 seien intensive Verkaufsgespräche geführt worden. Außerdem habe er - ebenfalls im Jahre 1994 - in W , ein weiteres Objekt erworben, das aus 16 Eigentumswohnungen bestehe, die nach erfolgter Sanierung zum Verkauf angeboten werden sollten. Im Jahre 1995 habe er in K bei R weitere 102 Wohnungen und in Ka bei G weitere 42 Wohnungen erworben, die gleichfalls kurzfristig weiterveräußert werden sollten. Durch Bescheid vom 14. August 1996 stellte das beklagte Finanz- amt die Einkünfte aus dem gewerblichen Grundstückshandel für 1994 mit 0 DM fest. Es vertrat dabei die Ansicht, daß die Ein- künfte durch Bestandsvergleich nach §§ 4 Abs. 1, 5 EStG zu er- mitteln seien, weil der von dem Kl betriebene Grundstücks- handel nach Art und Umfang einen in kaufmännischer Weise ein- gerichteten Geschäftsbetrieb erfordere, so daß dieser nach § 238 in Verbindung mit § 262 des Handelsgesetzbuches (HGB) ver- pflichtet sei, Bücher zu führen und folglich den Bestandsver- gleich durchzuführen. Mit dem dagegen eingelegten Einspruch machte der Kl geltend, daß er nach handelsrechtlichen Vorschriften nicht verpflichtet gewesen sei, im Streitjahr Bücher zu führen. Da er lediglich wenige Grundstücke erworben, über die Anschaffungskosten hinaus- gehende Ausgaben nicht geleistet und keine Einnahmen erzielt habe, habe sein Unternehmen nach Art und Umfang keinen in kauf- männischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert. Durch den Einspruchsbescheid vom 1. Oktober 1996 wies das be- klagte Finanzamt den Einspruch zurück. Es hielt an der Ansicht fest, daß der Kl aufgrund handelsrechtlicher Vorschriften (§§ 2, 262, 238 HGB) verpflichtet gewesen sei, Bücher zu führen. Die Frage, ob ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Ge- schäftsbetrieb erforderlich sei, sei nicht allein nach den Aktivitäten im Streitjahr zu beurteilen. Vielmehr seien die zeitnah zum Erwerbszeitpunkt geplanten Veräußerungen, Ver- marktungen und Bebauungen in die Beurteilung mit einzubeziehen(mit Hinweis auf FG Münster, Entscheidungen der Finanzgerichte - EFG - 1996, 423). Auch wenn der Kl im Streitjahr noch keine Mieteinnahmen erzielt und keine weiteren Ausgaben geleistet habe, sei in Anbetracht der mit dem Erwerb bereits verbundenen Planung zur Veräußerung, Bebauung und Sanierung der erworbenen Objekte von vornherein ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb erforderlich gewesen, weil Finanzierung, Abwicklung und Kontrolle dieser Vorhaben eine Vielzahl von Geschäftsvorfällen ausgelöst und den Einsatz eines sehr hohen Anlage- und Betriebs- kapitals erfordert hätten. Mit einem am 1. November 1996 eingegangenen Schriftsatz erhob der Kl gegen den Gewinnfeststellungsbescheid Klage. Daneben stellte er am 11. Dezember 1996 einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung, der unter dem Aktenzeichen VII 671/96 V anhängig war. Der Kl hält an seiner Auffassung fest, daß sein gewerb- licher Grundstückshandel im Streitjahr nach Art und Umfang keinen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert habe. Die Annahme des beklagten Finanzamts, er habe von Anfang an die Absicht gehabt, in großem Umfang den An- und Verkauf von Wohnungen zu betreiben, sei unrichtig. Erst aufgrund einer Anregung eines ehemaligen Mandanten habe er im Dezember 1994 die Objekte in H und W erworben. Beide Ob- jekte hätten einem ehemaligen Mandanten gehört und sich in der Zwangsversteigerung befunden. Nachdem der Kl durch Verfügung vom 1. April 1997 des damals zuständigen Berichterstatters aufgefordert worden war, mitzu- teilen und in geeigneter Form unter Beweis zu stellen, wie und wann die als Betriebsausgaben geltend gemachten Anschaffungs- kosten der Grundstücke in B und in H tatsäch- lich bezahlt worden seien, legte er mit Schriftsatz vom 9. April 1997 Ablichtungen verschiedener Schreiben der kreditgebenden Banken vor. Aus ihnen ergibt sich, daß zur Finanzierung des Ob- jektes in B die A AG am 28. Dezember 1994 einen Betrag von 200.000 DM und die D AG am 20. Dezember 1994 einen Betrag von 2.780.071,94 DM auf das Notaranderkonto Nr. 5 desNotars K W bei der Landessparkasse überwiesen haben und zur Finanzierung des Objekts in H vonder AG am 20. Dezember 1994 ein Kredit über 3.300.000 DM in zwei Teilbeträgen von 1.380.000 DM und 1.920.000 DM ausgezahlt wurde. Nachdem der Senat - damals noch in anderer Besetzung - den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung mit Beschluß vom 6. August 1997 und der Begründung, der Abfluß des Kaufpreises in 1994 sei nicht nachgewiesen worden, abgelehnt hat, legt der Kl weitere Dokumente vor, die die Kaufpreiszahlung in 1994 beweisen sollen. Der Kl beantragt (sinngemäß), den Bescheid vom 14. August 1996 in der Fassung der Ein- spruchsentscheidung vom 1. Oktober 1996 zu ändern und die Einkünfte aus dem gewerblichen Grundstückshandel mit ./. 6.278.400 DM festzustellen. Das beklagte Finanzamt beantragt, die Klage abzuweisen. Es hält an der Ansicht fest, daß der Kaufpreisabfluß in 1994 nicht nachgewiesen sei; im übrigen sei der Kl buchführungs- pflichtig, entsprechend die Einkünfte nach §§ 4 Abs. 1, 5 EStG auf 0 DM festzustellen. Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die Ver- handlungsniederschrift verwiesen. Entscheidungsgründe: Die Klage hat keinen Erfolg. Die Einkünfte aus dem gewerblichen Grundstückshandel sind nicht durch Überschußrechnung nach dem Zufluß- und dem Abflußprinzip (§ 4 Abs. 3 EStG), sondern durch Betriebsvermögensvergleich mit der periodengerechten Gegenüberstellung von Aufwand und Ertragnach den §§ 4 Abs. 1, 5 EStG zu ermitteln. Danach sind die Einkünfte mit 0 DM festzustellen, denn der Erwerb mehrerer Grundstücke, die dem Umlaufvermögen zuzuordnen sind, bleibt hier ohne Ertrags- oder Aufwandsauswirkung. Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 EStG ist (u.a.) bei Gewerbetreibenden, die aufgrund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet sind, Bücher zu führen und regelmäßig Abschlüsse zu machen, für den Schluß des Wirtschaftsjahrs das Betriebsvermögen anzusetzen (§ 4 Abs. 1 Satz 1 EStG), das nach den handelsrechtlichen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung auszuweisen ist. Wer nach anderen Gesetzen als den Steuergesetzen Bücher und Aufzeichnungen zu führen hat, die für die Besteuerung von Bedeutung sind, hat die Verpflichtungen, die ihm nach den anderen Gesetzen obliegen, auch für die Besteuerung zu erfüllen (§ 140 der Abgabenordnung - AO -). Der gewerbliche Grundstückshändler ist als Sollkaufmann (§ 2 HGB) nach § 262 HGB zur handelsrechtlichen Buchführung ver- pflichtet und hat damit einkommensteuerrechtlich den Betriebs- vermögensvergleich der §§ 4 Abs. 1, 5 EStG durchzuführen, wenn sein Unternehmen nach Art und Umfang einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert. Dies ist beigrößeren oder ineinander übergreifenden Porjekten zu bejahen; lediglich die Abwicklung überschaubarer Vorhaben (etwa Bau und Verkauf von bis zu 10 Wohnungen) setzt keinen kaufmännisch ein- gerichteten Geschäftsbetrieb voraus (dazu Schmidt-Liebig, Die steuerliche Betriebsprüfung 1996, 81, 83; vgl. auch BFH BFH/NV 1997, 403, mit weiteren Nachweisen zur "konkreten Prüfung" bzw. zur "Typisierung", ohne die Abgrenzungsfrage ab- schließend zu klären). Des Kl Unternehmen erforderte von Beginn an aufgrund der erheblichen Ausmaße seines Grundstückshandels den buchführungs- pflichtigen Geschäftsbetrieb mit der Einkünfteermittlungspflicht durch Betriebsvermögensvergleich. Die erheblichen Ausmaße sind nicht allein auf die hohen Kaufpreise von über 6 Millionen DM, sondern auch auf die beachtliche Streubreite der bereits im Streitjahr für den Handel erworbenen Immobilien (16 Eigentums- wohnungen/Wohn- und Geschäftshaus/Gewerbeobjekt) zurückzuführen.Die genannte typisierende Grenze für kleinere Aktivitäten ist ebenfalls deutlich überschritten. Nicht allein die Grundstückserwerbe des Streitjahrs sind zu beachten, vielmehr gehören in die Gesamtbetrachtung auch die umfangreichen, über das Streitjahr hinausgehenden Sanierungs-, Bebauungs- und Veräußerungsabsichten des Kl (in diesem Sinne auch FG Münster, EFG 1996, 423). Da der Kl trotz beschriebener Buchführungspflicht keine Bilanzen für das Streitjahr vorlegte, war das beklagte Finanzamt berechtigt, die Einkünfte aus dem gewerblichen Grundstückshandel entsprechend den Regeln des Betriebsvermögensvergleichs zu schätzen (vgl. § 162 Abs. 2 Satz 2 AO; Tipke/Kurse, Kommentar zur AO/Finanzgerichtsordnung - FGO -, Loseblatt, 16. Auflage, § 162 AO Tz. 5, Stand 1994). Das Ergebnis der Schätzung enthält auch keine Anhaltspunkte für Schätzfehler. Denn zum einen folgt in der Regel aus dem Einkauf von Teilen des Umlaufvermögenskeine Gewinn- oder Verlustauswirkung. Zum zweiten ist eine Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung (§§ 7 ff. EStG) nur bei Anlagevermögen vorgesehen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Zum dritten ist ein Zinsaufwand, der periodengerecht dem Streitjahr zuzurechnen wäre, weder vorgetragen noch ansonsten erkennbar. Die Antwort auf die Frage, ob die geltend gemachten Immobilien-Kaufpreise noch im Jahre 1994 oder später abgeflossen sind, kann hier letztlich dahinstehen, da der Senat - wie ausge- führt - von der Anwendung der Gewinnermittlungsregeln der §§ 4 Abs. 1, 5 EStG ausgeht, wonach es auf genauen Ablfußzeitpunkt nicht ankommt. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.